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從恒大地產(chǎn)集團原總部所在地深圳卓越后海中心出發(fā)，驅車1個小時，終于到達恒大悅璽項目工地。

蘋果手機自帶的導航系統(tǒng)搜不到“御景薈都”，但可以搜到“恒大悅璽”。它屬于深圳市龍崗區(qū)寶龍與南約片區(qū)結合部，由南寶路、積谷田路、寶荷路、寶清路圍合而成。項目原為建材市場，后由京基集團與南約股份合作開發(fā)，是南約社區(qū)炳坑村舊改的配套商業(yè)體。

2021年1月，這個已開工9個月，原名為“京基御景薈都”的項目改由恒大操盤，更名“恒大悅璽”。7月30日，項目首期房源取得預售許可證，8月8日正式開盤，9月初恒大財富“暴雷”后，項目被京基收回。

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現(xiàn)場察看發(fā)現(xiàn)，項目周邊主要是工業(yè)廠房和當?shù)鼐用裨缒杲ǔ傻姆孔?，典型的深圳“遠郊范”。工地大門斜對面，是一排建成有些年頭的的矮房子，一家名叫“愿者上鉤”的餐廳正在營業(yè)，正值午餐時間，卻沒見到用餐的客人。餐廳服務員說，對面工地已經(jīng)停工好久了。

工地門口值班的3名保安證實了這個說法。一位保安小哥說，我們不是恒大的，也不是京基的，“我們是保安公司的”。

苗頭看到，工地上空無一人，塔吊還在，卻一動不動。工地門框邊上自右向左豎寫著：御景薈都1棟主體工程項目部，江蘇華建；御景薈都2棟主體工程項目部，深圳市建集團。墻面已有些斑駁。兩邊的圍檔上張貼“施工現(xiàn)場總平面圖”、“管理人員名單及監(jiān)督電話牌”等工程相關信息。

根據(jù)公開資料，恒大悅璽占地面積10.15萬平方米，計容建筑面積46.65萬平方米，規(guī)劃有商業(yè)、辦公、公寓、酒店、人才房等，整體產(chǎn)權40年，容積率5.47。其中，商業(yè)7.33萬平方米，辦公23.38萬平方米，酒店1.1萬平方米，商務公寓12.78萬平方米，人才公寓1.33萬平方米，公共配套7210平方米。

另外，規(guī)劃中商業(yè)地塊與深圳地鐵14號線站點直接相連。14號線一期工程起于福田中心區(qū)崗廈北樞紐，經(jīng)福田區(qū)、羅湖區(qū)、龍崗區(qū)、坪山區(qū)，止于沙田站。而且，它的起點預留延伸至福田香蜜湖西站條件，計劃于2022年底通車，設計時速120公里，業(yè)界稱其為“深圳東部快線”，與快速穿越福田區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)核心區(qū)域的“西部快線”地鐵11號線相提并論。

項目首期于今年7月30日拿到預售許可證，備案均價3萬元左右/平方米，“送裝修，部分通燃氣，帶陽臺?！毙麄髻Y料稱，恒大悅璽首期預計有2520套公寓和960套辦公產(chǎn)品上市。

8月8日項目開盤時，房產(chǎn)中介促銷信息滿天飛：

“今日盛況，賣瘋了……單價2萬元/平方米起，33-37平方米一房2廳總價60萬起，56-61平方米3房2廳總價120萬起，76平方米大3房兩廳總價150萬起， 3.6米層高真公寓?！?/strong>

這個價錢相比片區(qū)內(nèi)其它樓盤，顯然頗具誘惑力。苗頭發(fā)現(xiàn)，這里已零零星星吸引了中海、金地、星河、仁恒、碧桂園等品牌開發(fā)商前來“淘金”，今年上半年，這里的新房均價在三四萬元/平方米。

即便如此，從開盤到“停售”，恒大悅璽據(jù)說僅賣出不到100套。“應該是信心問題，那會兒市場上已經(jīng)有很多恒大的負面了。”

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財新網(wǎng)于今年4月19日報道稱，這個原名為“京基御景薈都”的項目，由京基實控人陳華賣給恒大地產(chǎn)，用以換取恒大汽車1.875%的股權。當時，該筆股權市值50億港元，陳華將置換所得資金以成宇控股有限公司的名義，入股炙手可熱的恒大汽車。

“御景薈都2棟主體工程”的施工方深圳市建集團，就是恒大“接盤俠”王忠明前些年“接手”的“深圳市建筑工程股份有限公司”的簡稱。苗頭在上一篇文章王忠明去塞班島度假了也有涉及。據(jù)其官網(wǎng)介紹，它始創(chuàng)于1952年，是國家一級大型施工企業(yè)，注冊資本25億元，擁有6大主力分公司、20多個區(qū)域公司和2個專業(yè)公司，“立足深圳、面向廣東、輻射全國?！?/p>

“它專接恒大地產(chǎn)工程?！币晃皇煜ね踔颐鞯臉I(yè)內(nèi)人士稱，恒大在深圳的舊改項目，也主要由王忠明負責“搗騰”。

在一個名為“全球深商”的官方網(wǎng)站上，王忠明作為“商會領導”、“會董”，身兼數(shù)職：深圳市建設（集團）有限公司董事長，恒大地產(chǎn)集團深圳公司董事長，恒大地產(chǎn)集團東莞公司董事長，深圳市建筑工程股份有限公司董事長。該網(wǎng)站還介紹，王忠明畢業(yè)于黑龍江八一農(nóng)墾大學，獲學士學位，歷任中國深圳經(jīng)濟特區(qū)聯(lián)華企業(yè)發(fā)展有限公司董事長、明誠國際（集團）有限公司董事長、香港耀靈有限公司董事長、深圳名士酒店有限公司董事長、江西翠林高爾夫球會董事長。

江蘇華建總部位于江蘇揚州，是恒大地產(chǎn)多年重要的戰(zhàn)略合作伙伴。

巔峰時刻，恒大汽車曾創(chuàng)下市值超過7000億港元的紀錄。而截至今年12月24日17:00收盤，恒大汽車漲9.84%，報2.79港元，成交額3.02億港元，市值302.54億港元。

許家印、陳華、王忠明以及一起戰(zhàn)投恒大汽車的中洲地產(chǎn)實控人黃光苗，都是“全球深商”核心成員。據(jù)公開報道，許家印找到陳華商談入股恒大汽車事宜，是在2020年底，而早在去年12月2日恒大物業(yè)在港交所“敲鐘”時，京基集團亦位列恒大物業(yè)基石投資者名單。

此次恒大汽車定增方案于今年1月24日公布，恒大汽車以27.30港元/股的價格非公開發(fā)行9.52億股，募資260億港元，其中就包括陳華這筆“以土地換股權”的50億港元。

事與愿違，恒大債務危機爆發(fā)，形勢陡然生變。今年12月9日，工信部公布了第351批《道路機動車輛生產(chǎn)企業(yè)及產(chǎn)品公告》，在上一批（第350批）公告中出現(xiàn)的恒大汽車兩款車型（型號分別為HDE6470BEVA1F和HDE6470BEVA0F，均為恒馳5車型）未見蹤影。

媒體報道，恒大汽車位于上海、廣州等地的工廠已經(jīng)停工，而天津工廠傳來了員工討薪的消息。最接近量產(chǎn)的恒馳5，在路試過程中據(jù)說門把手無法收回，又一次引發(fā)外界對恒大造車能力的質疑。

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經(jīng)與京基內(nèi)部人士打聽，御景薈都項目于2020年4月30日正式開工?！跋乳_發(fā)公寓和寫字樓，商業(yè)地塊的開發(fā)時間押后，估計老板和許家印敲定合作時，它剛剛打好地基?！?/p>

這個項目的建設單位一直是深圳市百納投資有限公司。根據(jù)天眼查，百納投資目前由深圳市晶南餐飲管理有限公司全資持有，后者法定代表人陳家俊，是現(xiàn)任京基集團副總裁 ，京基實控人陳華的二兒子。陳家俊同時也是酷派集團執(zhí)行董事、行政總裁。

苗頭查詢得知，百納投資的高管團隊張軍、朱禮仁和洪達舉，已被邱洞明、施曉峰、郝占偉、陳康富所替代。很有可能，恒大財富“暴雷”之前，雙方已達成“退地退股”的共識。

于今年3月，部分購買了恒大悅璽周邊樓盤的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，御景薈都的開發(fā)團隊一夜之間換成了恒大的人馬，項目名稱也改為“恒大悅璽”。這些業(yè)主急了，因為他們在買房時被告知，這個地方將來會有“京基KKONE”等知名商業(yè)配套。KKONE是京基在深圳羅湖、福田打造和運營的知名購物中心品牌。

熟稔深圳房地產(chǎn)發(fā)展歷程的人士都知道京基，這家早年與曾寶寶創(chuàng)辦的“花樣年投資”關系密切的房地產(chǎn)開發(fā)公司成立于1994年12月。長期以來，人們一直以為“克林頓營銷事件”由曾寶寶、潘軍一手策劃操辦。實際上，真正為這場活動“埋單”的金主，是陳華。

當時，京基在深圳華僑城片區(qū)開發(fā)的碧海云天項目經(jīng)由深圳特區(qū)報策劃組織，促成了已退休的美國總統(tǒng)克林頓在2002年5月23日，蒞臨碧海云天樓盤現(xiàn)場，并發(fā)表演講，京基品牌一夜間家喻戶曉。

陳華是廣東湛江人，與絕大多數(shù)出身草根的粵籍房地產(chǎn)開發(fā)商一樣，他也喜歡“摳戶型”，應該講，深圳房地產(chǎn)市場戶型創(chuàng)新之所以領一時風氣，與這些老板對戶型的癡迷以及事必躬親的務實作風密切相關。1995年，京基開發(fā)了第一個住宅項目——金梅花園；1996年12月，碧荔花園開盤售罄；1998年10月，京基碧云天成為深圳樓市第一個嶺南風格的住宅典范；1999年，碧華庭居獲國家建設部頒發(fā)的最佳戶型設計獎。

從2002年起，京基地產(chǎn)進入了發(fā)展的快車道。2004年，京基被評為當年中國值得尊敬的房地產(chǎn)品牌企業(yè)；在這一年，京基隆重舉行十周年慶典，英國前首相梅杰應邀出席。2011年12月，京基100正式入伙，這是京基傾力打造的城市綜合體，主樓高441.8米，是當時深圳第一高樓、中國內(nèi)地第三高樓、全球第八高樓。位于京基100大廈75-100層的全球頂級品牌酒店——深圳瑞吉酒店亦同時隆重開業(yè)，為此項目殫精竭慮5年之久，將滿頭“秀發(fā)”熬成白發(fā)的陳華邀來各界名流摯友歡聚一堂，共話創(chuàng)業(yè)的艱辛與喜悅。

后來京基“拿下”康達爾（已更名為“京基智農(nóng)”）、入主陽光股份、投資酷派等大動作，令資本市場為之側目。

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“如果不是因為中國恒大的債務危機殃及汽車業(yè)務，有可能京基會繼續(xù)擴大非房業(yè)務的投資。”一位接近京基的人士對苗頭說，陳華一直放手讓陳家俊在資本市場尋找機會，而后者的確屢有斬獲。

根據(jù)公告，陳華的成宇控股有限公司在恒大汽車的這筆投資，是要“自愿鎖定12個月”的。但是現(xiàn)在，“整個項目又都轉回來了，前期的購房戶正在辦理退房，還沒完全理清?！?/strong>該人士介紹，在恒大內(nèi)部理財平臺“暴雷”后，京基內(nèi)部就通知要求做好項目的全面交接。

事實上，御景薈都只是京基南約炳坑村舊改項目的一部分。該人士稱，南約炳坑村舊改占地面積15.38萬平方米，建筑面積超過102萬平方米，物業(yè)形態(tài)包括商業(yè)、住宅、辦公、公寓等。“這幾個月受恒大事件影響，整體征遷工作有所阻滯，但目前已經(jīng)在加快?！?/strong>

舊改是塊“肥肉”，但同時也因為它要經(jīng)歷立項審批、規(guī)劃審批、主體確認、用地出讓、開發(fā)建設等多個環(huán)節(jié)，耗時長，投資大，追求高周轉的開發(fā)商輕易不敢在舊改前期浪費時間。相比之下，像京基這樣舊改資源豐富、經(jīng)驗老道、本地人脈熟絡的本土開發(fā)商，就很受外來開發(fā)商稱羨與青睞。

京基在深圳手握多個舊改項目，包括木棉灣、水貝村、長源村、沙一村、上下屋及田心舊村片區(qū)、珠光村、蔡屋圍城市更新統(tǒng)籌片區(qū)、南約炳坑等在內(nèi)，建筑面積規(guī)模超過800萬平方米，貨值數(shù)千億。

“恒大汽車只是個案”，上述人士續(xù)稱，“未來不排除京基會與其它在非房領域有獨特競爭優(yōu)勢的商業(yè)伙伴合作，當然也可以繼續(xù)考慮‘雞蛋換糧票’或‘土地換股權’的方式?！?/strong>

恒大汽車的確只是個案——它締造了“房地產(chǎn)造車”的荒誕，然后迅速隕落。2020年11月，恒大出售所持廣匯集團41%的股份，套現(xiàn)148.5億元，后者曾是國內(nèi)汽車經(jīng)銷商龍頭。2021年5月，恒大再出售恒大汽車2.66%的股權，套現(xiàn)106億港元；11月，恒大汽車將旗下的電動傳動系統(tǒng)e-Traction以200萬歐元（約合人民幣1452.04萬元）出售給英國電機制造商Saietta集團，并免除向e-Traction提供的約2120萬歐元（約合人民幣1.55億元）貸款。2019年3月恒大汽車購入e-Traction時的價格是5億元。

也是2021年11月，恒大汽車將旗下輪轂電機制造商Protean Electric出售給英國電動汽車制造商Bedeo，但交易價格未透露。恒大于2019年5月買入該公司時花費5800萬美元（約合人民幣3.69億元）。

無論如何，陳華在恒大汽車上的股權投資已然無功而返，但相比恒大禍害的其他“苦主”而言，他是幸運兒。

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