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本報實習記者 張慧敏 李未來 深圳報道

“閘機停在那個位置，三個方向來車，我們每次繞出那個出口好艱難?！碧崞鹦^(qū)出入口閘機的事情，深圳市鹽田區(qū)東海麗景花園小區(qū)（下稱：東海麗景）的業(yè)主鄒女士這樣對《華夏時報》記者說。

5月份，東海麗景西門的42個停車位因深圳市地鐵8號線建設，被臨時改建成了一條馬路，緊挨著停車位的小區(qū)出入口閘機被孤立在馬路中央，出入口人車混流，給小區(qū)居民的出行安全造成了麻煩和威脅。7月2日，在業(yè)委會因為閘機補償問題與地鐵方兩次協(xié)商未果、業(yè)委會全體成員已經(jīng)“主動辭職”的情況下，業(yè)主代表主動參加了由深圳市鹽田區(qū)政府投資項目前期工作辦公室組織的東海麗景小區(qū)閘機遷移協(xié)調(diào)會，三天后，閘機遷移開始動工。

閘機遷移雖然已經(jīng)得到解決，但是地鐵建設占用小區(qū)停車位的補償款歸屬權(quán)卻仍然不明朗，同時業(yè)主對物業(yè)私自改綠化為停車位也存在疑問，相關業(yè)主就這些問題向《華夏時報》記者進行了爆料。

補償款歸屬權(quán)存疑

“我們是最近才知道小區(qū)門口修的地鐵原來是有補償款的，補償款前后有60多萬，物業(yè)說按照物業(yè)合同規(guī)定，這筆錢都歸物業(yè)?！睒I(yè)主鄒女士對《華夏時報》記者說。她表示，之前聽與物業(yè)關系比較好的小區(qū)業(yè)主說補償款有200萬，后與地鐵方、街道辦核實，按照停車位的數(shù)量和價值估算，補償款分三次，一共671580元，目前到賬335790元。

6月17日，針對小區(qū)出現(xiàn)的許多問題，小區(qū)業(yè)主約見物業(yè)進行溝通。據(jù)鄒女士的現(xiàn)場錄音，東海麗景物業(yè)管理處秦某某對鄒女士說：“這筆錢怎么能返給業(yè)主呢？這個補償是按照停車位來計算的，因為依據(jù)業(yè)委會與我們簽訂的物業(yè)服務合同，停車費是納入到管理費里面去的。”

記者查閱了2019年1月22日東海麗景業(yè)委會與該社區(qū)的物業(yè)管理公司——鹽田港物業(yè)管理有限公司簽訂的《深圳市鹽田區(qū)“東海麗景花園”物業(yè)服務合同》，其中關于經(jīng)營收益分配的部分這樣顯示：乙方經(jīng)營歸業(yè)主所有的共同部位、共用設施所得收益納入物業(yè)服務費。

7月7日，對東海麗景業(yè)主反映“地鐵公司補償給鹽田港物業(yè)管理公司東海麗景管理處200萬元”的問題，深圳市鹽田區(qū)鹽田街道辦事處進行了回復，發(fā)布了《關于東海麗景花園因地鐵施工占用小區(qū)紅線補償問題的回復》，文件顯示，從2016年8月1日至今，鹽田區(qū)土地整備局因地鐵8號線施工臨時占用東海麗景紅線內(nèi)42個停車位，與深圳市鹽田港物業(yè)管理有限公司東海麗景管理處簽訂了三個協(xié)議補償，補償款一共671580元。

針對地鐵補償款的歸屬問題，文件內(nèi)容顯示“小區(qū)公共部分所產(chǎn)生的收入依規(guī)應當歸全體業(yè)主共有；甲乙雙方（甲方：東海麗景花園業(yè)主委員會；乙方：深圳市鹽田港物業(yè)管理公司）在小區(qū)的物業(yè)服務合同中已作出了約定：乙方經(jīng)營歸業(yè)主所有的共用部位、共用設施所得收益納入物業(yè)服務費。如業(yè)主對此條約定有異議可以向司法機關提請訴訟重新確認?！?/p>

“這筆錢應該是歸小區(qū)業(yè)主所有，因為物業(yè)服務公司對于小區(qū)業(yè)主來講提供的是服務，它并沒有這個權(quán)利收取應當歸屬業(yè)主所有的權(quán)益?！北本┦杏疲ㄉ钲冢┞蓭熓聞账蓭熰嵅┒髀蓭煂Α度A夏時報》記者說。

北京京潤律師事務所律師張志同也對記者表示，臨時占用的面積是小區(qū)共有的，所以補償款應當歸全體業(yè)主。補償款可以直接分給業(yè)主，也可以充當小區(qū)物業(yè)管理費。如果將補償款納入物業(yè)管理費中，小區(qū)業(yè)主應當在此基礎上相應地少交物業(yè)管理費。

但是鄒女士向《華夏時報》記者表示她們沒有收到關于少交物業(yè)費的通知：“我們一毛錢都沒少交，這么多年來，所有該交的物業(yè)費都是交的?！蔽飿I(yè)合同中顯示，物業(yè)服務費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，費用標準為：多層住宅1.30元/平方米/月，商用4.5和4.00/平方米/月；帶電梯高層住宅2.70元/平方米/月。

改變土地使用功能

除了地鐵補償費的問題，鄒女士還表示物業(yè)在沒有征得業(yè)主同意的情況下私自將小區(qū)綠化帶改為了收費停車位。

記者了解到，東海麗景一二期分別是在2003年和2009年交房，屬于比較老的小區(qū)，沒有地下停車場，共計房屋616戶，配套車位283個車位，小區(qū)車位嚴重不足，近年來，物業(yè)將部分綠化帶改成了綠化磚和水泥地給業(yè)主停車。

原業(yè)委會成員張先生對《華夏時報》記者說：“綠化磚建好后，我們也沒有畫停車位，但是我們有車沒有地方停，業(yè)主只能往上壓了?！?/p>

記者在現(xiàn)場看到，綠化磚之間有明顯的黃線隔開，每個車位后面有一個供汽車充電的設備。

張慧敏 攝

張慧敏 攝

“綠化改為停車位沒問題，但是物業(yè)既不經(jīng)過業(yè)主的同意，也不將收入分給業(yè)主，這不合理?！编u女士說。

“鋪磚通常是要對地面進行硬化，那樣破壞了植被，也改變了規(guī)劃要求的綠化率。”張志同律師說。“《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定，擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動的，有權(quán)請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修基金或者業(yè)主共同決定的其他用途?！?/p>

為了了解物業(yè)管理費的詳細內(nèi)容，核實物業(yè)將綠化改為停車位之前是否按照規(guī)定征求小區(qū)業(yè)主的意見，是否報規(guī)劃局審批，《華夏時報》記者三次致電東海麗景花園管理處，兩次是主任在忙，一次是主任臨時有會。

“小區(qū)的收支情況不公示，工作人員私自收費是當下物業(yè)存在的主要問題?！编嵅┒髀蓭煂Α度A夏時報》記者說?！拔飿I(yè)管理公司應當每月將物業(yè)收支明細進行公示。對要收取的費用提前進行公示，告知每一位業(yè)主。業(yè)主自治組織應當發(fā)揮其應有的作用，對物業(yè)的服務和管理進行監(jiān)督，加強與業(yè)主之間的溝通?！?/p>

張志同律師認為小區(qū)外墻、樓頂或電梯等區(qū)域廣告收益該歸誰也是一個經(jīng)常產(chǎn)生糾紛的點。將于2021年1月1日施行的《民法典》第282條規(guī)定：建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。因此，小區(qū)外墻、樓頂或電梯等區(qū)域作為物業(yè)的共同部位，若利用物業(yè)共同部位經(jīng)營獲利的，相關收益可按照業(yè)主大會的決定使用。

數(shù)據(jù)來源：天眼查

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧

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