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深圳回遷房舊改網(wǎng) 更多資訊，每天更新

自2004年嘗試城中村改造以來，深圳舊改已經(jīng)經(jīng)歷17個年頭，從粗放發(fā)展，到市場化精耕細作。深圳在舊改供應(yīng)土地這條路上探索出自己的一條道路。深圳舊改遵循政府統(tǒng)籌、規(guī)劃引領(lǐng)、公益優(yōu)先、節(jié)約集約、市場運作、公眾參與的原則。給國內(nèi)其他城市的舊改也提供了樣本式參考案例。

深圳城市更新的具體目標，強調(diào)城市更新要著眼于加強公共設(shè)施建設(shè)，提升城市功能品質(zhì)；拓展市民活動空間，改善城市人居環(huán)境；推進環(huán)保節(jié)能改造，實現(xiàn)城市綠色發(fā)展；注重歷史文化保護，保持城市特色風貌；優(yōu)化城市總體布局，增強城市發(fā)展動能。

三是明確了城市更新的總體要求，強調(diào)拆除重建和綜合整治并重，并做好與土地整備、公共住房建設(shè)、農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理等工作有機銜接，相互協(xié)調(diào)，促進存量低效用地再開發(fā)。

今天，我們研究深圳關(guān)內(nèi)舊改的拆賠案例，

大家可以綜合其他區(qū)的情況，

比較每個區(qū)拆賠的不同之處。

【以下內(nèi)容僅供參考，具體以實際賠付為準】

拆遷補償不僅是舊改過程中不可缺少的一環(huán)節(jié)，也是地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主們更為關(guān)注的點。對于行業(yè)內(nèi)的人來說，了解賠償方案的制定有利于開展工作；對于非行業(yè)的人，了解這方面內(nèi)容有利于爭取自身權(quán)益，說不定哪天就輪到你拆遷了呢。

【羅湖區(qū)】

01羅湖“二線插花地”棚改項目

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一、項目基礎(chǔ)信息

項目名稱：羅湖“二線插花地”棚改項目

項目性質(zhì)：棚戶區(qū)改造

項目位置：木棉嶺片區(qū)、布心片區(qū)和玉龍片區(qū)

簽約時間：2016年-2017年

二、項目現(xiàn)狀物業(yè)類型及相關(guān)拆賠信息

1、【產(chǎn)權(quán)置換】

1) 現(xiàn)狀物業(yè)類型為住宅：

（1）已取得非商品性質(zhì)（綠本）房地產(chǎn)權(quán)利證書的住宅，以房地產(chǎn)權(quán)利證書為產(chǎn)權(quán)調(diào)換基本單位。被征收人為非原村民的，不超過建筑面積150㎡的部分按照證載建筑面積1:1給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換，超出部分給予貨幣補償；

（2）非商品性質(zhì)住宅（綠本）采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，其所調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)仍受相應(yīng)限制。符合相關(guān)規(guī)定的，被征收人可以補交規(guī)定差價后轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。

2）現(xiàn)狀物業(yè)類型為商鋪：

（1）商品性質(zhì)（紅 本）住宅的房地產(chǎn)權(quán)利證書、登記簿有記載套內(nèi)面積的，按證載套內(nèi)面積1:1予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換；

（2）房地產(chǎn)權(quán)利證書或者登記簿沒有記載套內(nèi)面積或者記載不明的，按證載建筑面積1:1.18予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

2、【貨幣補償】

1）現(xiàn)狀物業(yè)類型為住宅：

（1）非商品性質(zhì)房屋（綠本）的補償以房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定的價格或市房屋征收部門發(fā)布的房屋征收補償基準價格確定，以價高者為準。采用市房屋征收部門發(fā)布的房屋補償基準價格確定補償金額的，應(yīng)扣減10%公告基準地價；

（2）原農(nóng)村集體未完善征轉(zhuǎn)手續(xù)土地上的未完工建筑，按照重置價（不超過2,200元/㎡，以實際評估為準）給予貨幣補償，其所占用的原農(nóng)村集體土地，按照棚改補償標準第十六條的相關(guān)規(guī)定給予補償。

2）現(xiàn)狀物業(yè)類型為商鋪：

對商品性質(zhì)房屋（紅本）的補償，由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。

備注：

（1）原村民未開發(fā)建設(shè)的住宅用地，以“有證落地”為前提，每宗住宅用地以證載用地面積為基數(shù)，容積率按照4.8核定，以最高不超過建筑面積480㎡的標準，按照100%現(xiàn)行住宅用地公告基準地價予以貨幣補償；

（2）對于證載用地面積大于或等于100㎡的，以480㎡×現(xiàn)行住宅用地公告基準地價測算貨幣補償價值；

（3）對于證載用地面積小于100㎡的，以證載用地面積×容積率4.8×現(xiàn)行住宅用地公告基準地價測算貨幣補償價值。

3、【裝修補償】

1）被補償人對住宅（含擅改經(jīng)營性用途的住宅〉房屋室內(nèi)自行裝修裝飾費按被搬遷房屋建筑面積800元/㎡標準進行協(xié)商補償有異議的，可填寫評估申請書，申請按照第三方評估公司評估確定的重置成新價進行補償；

2）棚改補償標準一經(jīng)選定，不得更改；

3）無論是否高于800元/㎡， 都要適用評估價格計算室內(nèi)自行裝修裝飾補償金額。

4、【過渡期租金】

1）采用貨幣補償?shù)?，按被征收房屋同類房屋市場租金給予3個月的臨時安置費；

2）采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由被征收人自行解決臨時安置問題。過渡期臨時安置費參照同類房屋市場租金，按月計算臨時安置費；

備注：支付臨時安置費的計算期限為自搬遷之日至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付使用之日。本次征收項目產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋尚未建成，過渡期限從房屋征收補償協(xié)議簽訂后，搬遷之日起按照36個月計算；住宅類房屋另外再加3個月裝修期臨時安置費。

5、【搬遷補償】

1）房屋搬遷費用按房屋本體建筑面積40元/㎡標準給予搬遷費，商業(yè)用途房屋搬遷費用按房屋本體建筑面積60元標準給予搬遷費；

2）搬遷住宅，以期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者實施主體認可需要二次搬遷的，參照搬遷費用標準的，第一次搬遷費的計算基數(shù)為被搬遷房屋建筑面積，第二次搬遷費的計算基數(shù)為被搬遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分的建筑面積。

6、【面積差異補償】

1）交付被補償人的安置房面積小于協(xié)議約定安置面積且對未予安置的房屋建筑面積，以建筑面積54000元/㎡的價格標準對被補償人進行貨幣補償；

2）交付被補償人的安置房面積大于協(xié)議約定安置面積且對安置房建筑面積不超出協(xié)議約定安置建筑面積5㎡（含5㎡）的部分，由被補償人按建筑面積15000元/㎡的價格標準購買；對安置房建筑面積超出協(xié)議約定安置建筑面積5㎡的部分，由被補償人按建筑面積54000元/㎡的價格標準購買；

3）對已取得商品性質(zhì)房地產(chǎn)權(quán)利證書的住宅，按被搬遷房屋套內(nèi)建筑面積1:1的標準進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)先按套內(nèi)建筑面積進行面積差的核算，再按照安置房套內(nèi)建筑面積與建筑面積的平均比例進行換算成建筑面積差，然后按照上述規(guī)定進行安置房結(jié)差。

7、【按期簽約獎勵】

在規(guī)定的簽約期內(nèi)，被征收人與房屋征收部門簽訂補償協(xié)議，按合同約定期限騰房、交付房屋的，房屋征收部門按被搬遷房屋建筑面積500元/㎡的標準給予被征收人獎勵。

8、【果樹補償/觀花灌木補償】

對房屋以外的構(gòu)筑物、其他附著物等貨幣補償?shù)慕痤~，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)以重置價評估確定。

9、【其他】

1）對實際經(jīng)營者給予停產(chǎn)/停業(yè)的補償費：

（1）能提供與征收決定發(fā)布日期間隔3個月時間有登記、備案憑證的房屋租賃合同的住宅房屋，按市場租金標準給予6個月的一次性租賃經(jīng)營損失補償。無登記、備案憑證的房屋租賃合同的出租住宅房屋，不給予租賃經(jīng)營損失補償；

（2）征收合法經(jīng)營性房屋引起停產(chǎn)、停業(yè)的，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位和使用性質(zhì)，按照下列標準給予一次性停產(chǎn)、停業(yè)補償費：能依據(jù)完稅證明提供利潤標準的，給予6個月稅后利潤補償；不能提供利潤標準的，按上年度同行業(yè)月平均稅后利潤額計算或者按同類房屋市場租金，給予6個月的補償。

02蔡屋圍舊改項目

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一、項目基礎(chǔ)信息

項目名稱：蔡屋圍舊改項目

項目性質(zhì)：城中村改造

項目位置：羅湖區(qū)桂園街道

簽約時間：2017年

二、項目現(xiàn)狀物業(yè)類型及相關(guān)拆賠信息

1、【現(xiàn)狀物業(yè)類型為城中村私宅的拆賠情況】

1）產(chǎn)權(quán)置換：

（1）一樓按建筑面積1:1的比例回遷集中商業(yè)，或按建筑面積1:1.2的比例回遷住宅或公寓；

（2）二樓按建筑面積1:1的比例回遷住宅或公寓；

（3）陽臺按全面積補償面積，但未計入建筑面積的半陽臺面積不計付搬遷補助費和過渡期租金。

2）過渡期租金：

（1）住宅：按每月75元/㎡計付；

（2）商業(yè)：按商鋪每月100-120元/㎡計付（商鋪租金根據(jù)實際情況協(xié)商）。

3）搬遷補償：按35元/㎡計付。

4）面積差異補償：

（1）±2%且在±5㎡以內(nèi)（含5㎡）的按60000元/㎡結(jié)算；

（2）超過±2%且在±5㎡以內(nèi)（含5㎡）的按回遷安置物業(yè)所在項目第一次開盤日當天同類物業(yè)的銷售均價結(jié)算。

5）停車位：1棟1個固定車位和1個月卡車位，若1棟2戶業(yè)主（按原村委分配宅基地為準）的，可考慮以宅基地為單位給予2個固定車位和2個月卡車位，停車位管理費暫定為每月100元/位（具體標準按政府統(tǒng)一標準執(zhí)行）。

6）按期簽約補償：

（1）1至30天內(nèi)簽訂《搬遷補償協(xié)議》，每棟獎勵10萬元；

（2）31至60天內(nèi)簽訂《搬遷補償協(xié)議》，每棟獎勵8萬元；

（3）61至90天內(nèi)簽訂《搬遷補償協(xié)議》，每棟獎勵6萬元；

（4）91天以后簽訂《搬遷補償協(xié)議》，無簽約獎勵金。

7）其他：按簽約時與業(yè)主協(xié)商的時間，在業(yè)主辦理完結(jié)房屋移交手續(xù)后收樓。

2、【現(xiàn)狀物業(yè)類型為集資樓和合作建房的拆賠情況】

1）產(chǎn)權(quán)置換：

（1）按建筑面積1:1的比例回遷住宅或公寓;

（2）陽臺按全面積補償面積，且未計入建筑面積的半陽臺面積計付過渡期租金。

2）過渡期租金：按每月75元/㎡計付。

3）搬遷補償：按10000元/套計付。

4）面積差異補償：

（1）±2%且在±5㎡以內(nèi)（含5㎡）的按60000元/㎡結(jié)算；

（2）超過±2%且在±5㎡以內(nèi)（含5㎡）的按回遷安置物業(yè)所在項目第一次開盤日當天同類物業(yè)的銷售均價結(jié)算。

5）停車位：按現(xiàn)狀每套給予1個月卡停車位，停車位管理費暫定為每月100元/位（具體標準按政府統(tǒng)一標準執(zhí)行）。

6）按期簽約補償：

（1）1至30天內(nèi)簽訂《搬遷補償協(xié)議》，每套獎勵5萬元；

（2）31至60天內(nèi)簽訂《搬遷補償協(xié)議》，每套獎勵3萬元；

（3）61至90天內(nèi)簽訂《搬遷補償協(xié)議》，每套獎勵2萬元；

（4）91天以后簽訂《搬遷補償協(xié)議》，無簽約獎勵金。

7）其他：

（1）可進行分戶回遷，即現(xiàn)狀一套在回遷時可按同建筑面積原則分拆為兩套；

（2）按簽約時與業(yè)主協(xié)商的時間，在業(yè)主辦理完結(jié)房屋移交手續(xù)后收樓。

3、【現(xiàn)狀物業(yè)類型為舊住宅區(qū)的拆賠情況】

1）產(chǎn)權(quán)置換：按建筑面積1:1.3的比例或按套內(nèi)建筑面積1:1的比例回遷住宅或公寓。

2）過渡期租金：按每月75元/㎡計付。

3）搬遷補償：按5000元/套計付。

4）面積差異補償：面積差采取“多退少補”的原則，雙方均按回遷安置物業(yè)所在項目第一次開盤日當天同類物業(yè)的銷售均價結(jié)算。

5）按期簽約補償：

（1）1至30天內(nèi)簽訂《搬遷補償協(xié)議》，每套獎勵5萬元；

（2）31至60天內(nèi)簽訂《搬遷補償協(xié)議》，每套獎勵3萬元；

（3）61至90天內(nèi)簽訂《搬遷補償協(xié)議》，每套獎勵2萬元；

（4）91天以后簽訂《搬遷補償協(xié)議》，無簽約獎勵金。

6）其他：自本片區(qū)簽約率達到90%后，我司統(tǒng)一通知或公告安排業(yè)主交付被搬遷房屋，本片區(qū)簽約率未達到90%時，我司可以根據(jù)項目推進需要統(tǒng)一通知或公告安排業(yè)主交付被搬遷房屋。

4、【現(xiàn)狀物業(yè)類型為獨立棟的拆賠情況】

1）產(chǎn)權(quán)置換：按證載建筑面積1:1.3的比例回遷住宅或公寓，超出證載建筑面積部分的現(xiàn)狀建筑面積按1:1的比例回遷住宅或公寓。

2）過渡期租金：按每月75元/㎡計付。

3）搬遷補償：按35元/㎡計付。

4）面積差異補償：面積差采取“多退少補”的原則，雙方均按回遷安置物業(yè)所在項目第一次開盤日當天同類物業(yè)的銷售均價結(jié)算。

5）停車位：每棟給予1個固定停車位。

6）按期簽約補償：

（1）1至30天內(nèi)簽訂《搬遷補償協(xié)議》，每棟獎勵10萬元；

（2）31至60天內(nèi)簽訂《搬遷補償協(xié)議》，每棟獎勵8萬元；

（3）61至90天內(nèi)簽訂《搬遷補償協(xié)議》，每棟獎勵6萬元；

（4）91天以后簽訂《搬遷補償協(xié)議》，無簽約獎勵金。

7）其他：自本片區(qū)簽約率達到90%后，我司統(tǒng)一通知或公告安排業(yè)主交付被搬遷房屋，本片區(qū)簽約率未達到90%時，我司可以根據(jù)項目推進需要統(tǒng)一通知或公告安排業(yè)主交付被搬遷房屋。

5、【本項目其他補償情況】

1）裝修補償：選擇毛坯回遷的，按應(yīng)回遷建筑面積給予1500元/㎡的裝修補助款；

2）臨時性建筑補償：

（1）磚墻鐵皮頂簡易房3000元/㎡；

（2）簡易鐵皮棚500元/㎡；

（3）簡易房：石棉房、鐵皮房、木質(zhì)板房及上述混合材質(zhì)房屋1000元/㎡；

（4）圍墻：實砌磚墻、毛石墻400元/㎡；

（5）車棚、雨（篷）棚：簡易、獨立柱、不銹鋼玻璃、塑料、尼龍等混合頂、磚混、有柱有部分墻800元/㎡；

（6）水池/塔/箱：混凝土、不銹鋼、鐵質(zhì)（含水箱的附屬結(jié)構(gòu)）10000元/個或按照450元/立方米計；

（7）閣樓/夾層：

A.鋼、木、水泥及混合結(jié)構(gòu)木結(jié)構(gòu)300元/㎡；

B.鋼結(jié)構(gòu)、鋼木混合結(jié)構(gòu)500/㎡；

C.水泥結(jié)構(gòu)3000/㎡；

（8）層高不足2.2米的房屋3000元/㎡；

（9）玻璃纖維棚、房1500元/㎡；

（10）滴水800元/㎡；

（11）綠化蔭棚/花架60元/㎡；

（12）院內(nèi)地坪各種材220元/㎡圍墻內(nèi)水泥地面；

（13）花壇圓拱、半圓拱、多邊形500元/㎡；

（14）室外鐵梯/鋼梯/爬梯1000元/㎡；

（15）屋頂女兒墻（磚砌體），高度在60公分350元/㎡；

（16）室外臺階（磚砌體或水泥板）300元/㎡；

（17）鐵皮排煙道300元/㎡；

（18）水泥地瓷磚、石材、室外鋪裝地面、室外鋪裝平臺（水泥臺）、房屋外墻與室外地面接觸部分的水泥平臺150元/㎡；

（19）水泥貼瓷片400元/個；

（20）水泥臺磚混洗手池包含其支撐結(jié)構(gòu)300/個，長度超高2米的水泥平臺按300元/㎡計；

（21）不可移動大理石桌椅：

A.大理石/水泥桌500元/個；

B.椅200元/個；

（22）柵欄/鐵門/護欄：

A.木、鐵、不銹鋼 木柵欄100/㎡；

B.鐵150/㎡；

C.不銹鋼230/㎡；

03

布心水圍村舊改項目

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一、項目基礎(chǔ)信息

項目名稱：布心水圍村舊改項目

項目性質(zhì)：城中村改造

項目位置：羅湖區(qū)東湖街道

簽約時間：2018年

二、項目現(xiàn)狀物業(yè)類型及相關(guān)拆賠信息

1、【產(chǎn)權(quán)置換】

1) 現(xiàn)狀物業(yè)類型為私宅：按測繪面積1:1回遷住宅/公寓（陽臺按全面積計算）；

2) 現(xiàn)狀物業(yè)類型為統(tǒng)建樓：按測繪面積1:1回遷住宅/公寓（陽臺按全面積計算）；

3) 現(xiàn)狀物業(yè)類型為商鋪：按測繪面積1:1回遷集中商業(yè)/公寓。

2、【裝修補償】

1）回遷住宅/商務(wù)公寓的裝修標準按1500元/㎡；

2）若不選擇裝修，可按其回遷面積計算給予1500元/㎡的補償。

3、【過渡期租金】

1）現(xiàn)狀物業(yè)類型為私宅：按每月70元/㎡；

2）現(xiàn)狀物業(yè)類型為統(tǒng)建樓：按每月70元/㎡；

3）現(xiàn)狀物業(yè)類型為商鋪：按現(xiàn)狀實際租金水平賠付。

4、【搬遷補償】

補償費用為30元/㎡。

5、【面積差異補償】

回遷安置房總建筑面積業(yè)主通過不同戶型房屋的組合進行面積累加，最接近的應(yīng)補償面積；面積差異部分按回遷安置房所在項目同類型物業(yè)第一次開盤當日每平方米銷售均價補償給對方。

6、【停車位】

1）現(xiàn)狀物業(yè)類型為私宅：每1棟村民物業(yè)配置1個固定停車位使用權(quán)；

2）現(xiàn)狀物業(yè)類型為統(tǒng)建樓：每1棟村民物業(yè)配置1個固定停車位使用權(quán)；

3）現(xiàn)狀物業(yè)類型為商鋪：無。

7、【按期簽約獎勵】

自啟動大會召開第二天，正式開始簽訂《拆遷補償安置協(xié)議》之日起算：

1）1至30天內(nèi)簽訂《拆遷補償安置協(xié)議》，獎勵120元/㎡；

2）31至60天內(nèi)簽訂《拆遷補償安置協(xié)議》，獎勵100元/㎡；

3）61至90天內(nèi)簽訂《拆遷補償安置協(xié)議》，獎勵80元/㎡。

8、【臨時性建筑補償】

1）磚墻鐵皮房（簡易房）3000元/㎡；

2）簡易鐵皮房（簡易房）1000元/㎡；

3）鐵皮棚、玻璃棚（非磚混材質(zhì)雨棚）500元/㎡；

4）層高不足2.2米的永久性建筑（一次性補償）3000元/㎡；

5）圍墻（實砌磚墻、毛石墻）200元/㎡；

6）室外臺階（磚砌體或水泥板，兩級臺階的）300元/㎡；

7）室外鐵梯（按每層投影面積計算）1000元/㎡；

8）屋頂水箱（水池、混凝土水池）測繪容積≤15立方米10000元/個，測繪容積>15立方米20000元/個；

9）花壇、養(yǎng)魚池（磚砌體、抹灰）500元/㎡；

10）院內(nèi)/圍墻內(nèi)水泥地面各類材質(zhì)鋪面220元/㎡，水泥砂漿鋪面150元/㎡；

11）屋頂女兒墻（磚砌體）200元/㎡；

12）柵欄/護欄（鐵、不銹鋼）150元/㎡；

13）玻璃纖維（塑料）棚、房1500元/㎡；

14）屋頂混凝土滴水800元/㎡；

15）二樓陽臺及挑出建筑實體在一樓的投影部分800元/㎡；

16）綠化蔭棚（花架）60元/㎡；

17）門柱500元/根；

18）鐵門、門樓500元/㎡；

19）閣樓（夾層）木結(jié)構(gòu)400元/㎡，鋼架及混凝土結(jié)構(gòu)3000元/㎡。

9、【果樹補償/觀花灌木補償】

1）樹冠高度≤5米：600元/棵；

2）樹冠高度>5米：1000元/棵。

10、【其他】

1）辦理商品房房產(chǎn)證的相關(guān)費用：未超出回遷建筑面積的，由京基公司支付；超出應(yīng)回遷面積部分由業(yè)主自付。

04

羅芳村舊改項目

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一、項目基礎(chǔ)信息

項目名稱：羅芳村舊改項目

項目性質(zhì)：城中村改造

項目位置：羅湖區(qū)黃貝嶺街道

簽約時間：2018年

二、項目現(xiàn)狀物業(yè)類型及相關(guān)拆賠信息

1、【產(chǎn)權(quán)置換】

1) 現(xiàn)狀物業(yè)類型為單層祖屋（住宅）：按建筑面積1:2補償住宅或公寓；

2) 現(xiàn)狀物業(yè)類型為2層及住宅：按建筑面積1:1補償住宅或公寓；

3) 現(xiàn)狀物業(yè)類型為商業(yè)：按建筑面積1:1補償集中商業(yè)或公寓。

2、【裝修補償】

回遷住宅或公寓：

1）選精裝房的，裝修標準為1500元/㎡；

2）選擇毛坯的，裝修補償標準為1500元/㎡。

3、【過渡期租金】

1）現(xiàn)狀物業(yè)類型為單層祖屋（住宅）：每月65元/㎡；

2）現(xiàn)狀物業(yè)類型為2層及住宅：每月65元/㎡；

3）現(xiàn)狀物業(yè)類型為商業(yè)：每月70元/㎡。

4、【面積差異補償】

業(yè)主通過不同戶型房屋的組合，實現(xiàn)回遷房建筑面積與應(yīng)回遷的建筑面積最為接近；面積差異部分按回遷安置房所在的項目同類型物業(yè)第一次開盤當日的銷售均價補償對方。

5、【停車位】

1）現(xiàn)狀物業(yè)類型為單層祖屋（住宅）：無；

2）現(xiàn)狀物業(yè)類型為2層及住宅：每棟配備1個固定停車位使用權(quán)；

3）現(xiàn)狀物業(yè)類型為商業(yè)：無。

6、【按期簽約獎勵】

自簽約啟動大會次日起：

1）30天內(nèi)，按簽約建筑面積120元/㎡；

2）31天至60天內(nèi)，按簽約建筑面積100元/㎡；

3）61天至90天內(nèi)，按簽約建筑面積80元/㎡；

4）91天及以后，無簽約獎勵。

7、【臨時性建筑補償】

1）層高不足2.2米的永久建筑3000元/㎡；

2）磚墻鐵皮頂3000元/㎡；

3）鋼架鐵皮頂1000元/㎡；

4）鐵皮棚（有支撐）500元/㎡；

5）鐵皮棚（無支撐）300元/㎡；

6）磚墻格木結(jié)構(gòu)400元/㎡，鋼木結(jié)構(gòu)800元/㎡；

7）混凝土雨棚、滴水（屋檐）800元/㎡；

8）圍墻、女兒墻（含鐵柵欄）200元/㎡；

9）花壇500元/㎡；

10）屋頂水池（水箱）10000/個；

11）磚石砌體500元/㎡；

12）室外水泥地面150元/㎡；

13）鋪裝地面220元/㎡；

14）擋土墻（加固坎）700元/㎡；

15）室外鐵梯（水平投影面積）1000元/㎡；

16）室外臺階（2級，水平投影面積）300元/㎡。

8、【果樹補償/觀花灌木補償】

1）樹高5米以下600元/棵；

2）樹高5米1000元/棵。

9、【其他】

1）回遷物業(yè)為紅本商品房，可自由轉(zhuǎn)讓，不需補地價。

05

水貝村舊改項目

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一、項目基礎(chǔ)信息

項目名稱：水貝村舊改項目

項目性質(zhì)：城中村改造

項目位置：羅湖區(qū)水貝村

簽約時間：2014年

二、項目現(xiàn)狀物業(yè)類型及相關(guān)拆賠信息

1、【產(chǎn)權(quán)置換】

1) 現(xiàn)狀物業(yè)類型為住宅：1:1回遷；

2) 現(xiàn)狀物業(yè)類型為商業(yè)：1:1回遷集中商業(yè)；

2、【裝修補償】

住宅和商業(yè)送精裝修。

3、【過渡期租金】

租金為每月45元/㎡，從發(fā)放第一個月租金開始算；第四年開始按每月50元/㎡發(fā)放。

4、【搬遷補償】

補償為5000元/棟。

5、【面積差異補償】

1）補償回遷安置的總面積與應(yīng)回遷安置的總面積，應(yīng)通過不同戶型房屋的組合，進行面積積累加實現(xiàn)相對最接近的應(yīng)補償面積，原則上總面積差不超過正負2%，在這樣情況下回遷戶不等提出更高要求；

2）住宅面積差異在5㎡（含5㎡）的，雙方按20000元/㎡補償差異予對方；住宅面積差異在5㎡的部分，按照回遷安置房所在項目第一次開盤的住平方米銷售均價補償給對方。

6、【停車位】

每拆除一棟物業(yè)配贈一個固定車位。

7、【按期簽約獎勵】

1）甲方書面通知或公告的簽約之日起10天內(nèi)簽約，每棟樓獎勵100000元；

2）甲方書面通知或公告的簽約之日起第11天至第20天內(nèi)簽約，每棟樓獎勵80000元；

3）甲方書面通知或公告的簽約之日起第21至第30天內(nèi)簽約，每棟樓獎勵60000元；

8、【臨時性建筑補償】

1）陽臺按全面積計算；

2）磚墻鐵皮房：3000元/㎡；

3）簡易鐵皮房：1000元/㎡；

4）鐵皮棚：500元/㎡；

5）層高不足2.2m的永久性建筑：3000元/㎡；

6）圍墻：200元/m3；

7）玻璃纖維（塑料）棚、房：1500元/㎡；

8）水池：10000元/個；

9）閣樓（層高>2.2m）木結(jié)構(gòu)：300元/㎡、鋼木混合結(jié)構(gòu)500元/㎡。

9、【其他】

1）負責辦理回遷房屋產(chǎn)權(quán)證證明并承擔所產(chǎn)生的稅費，由于超出面積部分所產(chǎn)生的辦證稅費由回遷戶承擔。

【福田區(qū)】

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一、項目基礎(chǔ)信息

項目名稱：上梅林祠堂村舊改項目

項目性質(zhì)：拆遷安置

項目位置：梅林街道

簽約時間：2016年

二、項目現(xiàn)狀物業(yè)類型及相關(guān)拆賠信息

1、【產(chǎn)權(quán)置換】

1) 現(xiàn)狀物業(yè)類型為住宅/商業(yè)：小產(chǎn)權(quán)買賣房屋按現(xiàn)狀測繪建筑面積以1:1的比例回遷住宅/公寓。

2、【裝修補償】

1）回遷住宅/公寓的裝修標準按1500元/㎡；

2）若不選擇裝修可按其回遷面積計算給予1500元/㎡的裝修補償。

3、【過渡期租金】

1）現(xiàn)狀物業(yè)類型為住宅：按每月75元/㎡計算；

2）商業(yè)：按現(xiàn)狀實際租金水平賠付。

4、【搬遷補償】

補償為5000元/套。

5、【面積差異補償】

回遷安置房總建筑面積業(yè)主通過不同戶型房屋的組合進行面積累加，實現(xiàn)最接近的應(yīng)補償面積；面積差異部分按回遷安置房所在項目同類型物業(yè)的銷售備案均價補償給對方。

6、【停車位】

按現(xiàn)狀每套給予1個月卡停車位，停車位費用按照政府統(tǒng)一標準執(zhí)行。

7、【按期簽約獎勵】

以正式開始啟動簽訂《搬遷補償安置協(xié)議》之日起算：

1）1至30天內(nèi)簽訂《搬遷補償安置協(xié)議》：5萬元/套；

2）31至60天內(nèi)簽訂《搬遷補償安置協(xié)議》：3萬元/套；

3）61至90天內(nèi)簽訂《搬遷補償安置協(xié)議》：2萬元/套。

8、【臨時建筑物補償】

臨時性建筑物及構(gòu)筑物、附屬物補償標準根據(jù)原呈批方案以實際測量面積計算為準。

9、【其他】

1）辦理商品房房產(chǎn)證的相關(guān)費用及地價支付；

2）未超出回遷建筑面積的，由京基公司支付；超出應(yīng)回遷面積部分由業(yè)主自付。

02

福田區(qū)華富村棚改項目

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一、項目基礎(chǔ)信息

項目名稱：福田區(qū)華富村棚改項目

項目性質(zhì)：棚戶區(qū)改造

項目位置：本項目范圍包括華富村東區(qū)、西區(qū)、居委樓及側(cè)樓

二、項目現(xiàn)狀物業(yè)類型及相關(guān)拆賠信息

1、【項目現(xiàn)狀物業(yè)類型為住宅的拆賠信息】

1）產(chǎn)權(quán)置換：按房屋建筑面積1: 1.18（不低于套內(nèi)建筑面積：1: 1）；

2）貨幣補償：按房屋建筑面積55000元/㎡；

3）裝修補償：1000元/㎡；被搬遷入有異議的，可申請評估，并按現(xiàn)有房屋評估確定的重置價結(jié)合成新率給予貨幣補償；

4）過渡期租金：

（1）實行貨幣補償：按每月75元/㎡標準，給予3個月臨時安置費補償；

（2）實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換：臨時安置費計算期限為自被搬遷房屋移交確認之日至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋通知入伙之日＋3個月裝修期，標準如下：第一年每月75元/㎡，之后逐年遞增每月5元/㎡。

5）搬遷補償：

（1）實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋：單次45元/㎡，兩次共計90元/㎡；

（2）實行貨幣補償?shù)姆课荩?5元/㎡。

6）物業(yè)管理費：物業(yè)管理公司通過招標方式產(chǎn)生，公司運營和提供服務(wù)既有管理成本，也要有合理利潤。提供讓廣大業(yè)主滿意的物業(yè)管理服務(wù)，就不能免除物業(yè)管理費；

7）停車位：回遷房小區(qū)會按照深標等規(guī)劃技術(shù)要求配置一定的停車位，照房屋套數(shù)，滿足1:1的配比需求，被搬遷入需繳費使用；

8）按期簽約獎勵：

被搬遷入在規(guī)定期限內(nèi)簽訂補償安置協(xié)議的，可獲得單套按時簽約獎；單套（每個獨立產(chǎn)權(quán)證認定為1套，下同）按時簽約獎勵標準如下：

（1）簽約啟動后1-30日（含當日）50000元/套；

（2）簽約啟動后31-60日（含當日）30000元/套；

（3）簽約啟動后61-90日（含當日）10000元/套；

（4）簽約啟動滿90日后不予獎勵。

03

福田區(qū)香蜜二村棚改項目

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一、項目基礎(chǔ)信息

項目名稱：福田區(qū)香蜜二村棚改項目

項目性質(zhì)：棚戶區(qū)改造

項目位置：福田區(qū)香蜜二村

簽約時間：2019年

二、項目現(xiàn)狀物業(yè)類型及相關(guān)拆賠信息

1、【項目現(xiàn)狀物業(yè)類型為住宅的拆賠信息】

1）產(chǎn)權(quán)置換：按被搬遷房屋建筑面積1:1.2置換回遷安置房建筑面積，或按被搬遷房屋套內(nèi)建筑面積1:1置換回遷安置房套內(nèi)建筑面積；

2）貨幣補償：按市場評估價格給予補償；

3）裝修補償：1200元/㎡標準給予一次性補償；權(quán)利主體有異議，可申請評估一次，并須按照評估確定的重置成新價補償。

4）過渡期租金：

（1）產(chǎn)權(quán)調(diào)換：

A.搬遷啟動后的第一年，每月108元/㎡；

B.搬遷啟動滿一周年起，調(diào)整為每月113元/㎡；

C.之后逐年遞增5元/㎡。

（2）貨幣補償：

A.每月108元/㎡，給予3個月臨時安置費補償。

5）搬遷補償：

（1）按每次50元/㎡給予補償；

（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，搬遷費按兩次計算；

（3）選擇貨幣補償?shù)模徇w費按一次計算。

6）面積差異補償：

（1）實際回遷安置房建筑面積小于應(yīng)補償建筑面積的，按回遷時安置房平均市場評估單價予以計價補償；

（2）實際回遷安置房建筑面積大于應(yīng)補償建筑面積的，且超出建筑面積在10㎡以下（含本數(shù)）的，按同地塊安居型商品房的價格繳交房款；

（3）實際回遷安置房建筑面積大于應(yīng)補償建筑面積的，且超出建筑面積在10㎡（不含本數(shù)）的，按回遷時安置房平均市場評估單價的80%繳交房款。

7）按期簽約獎勵：

（1）單套按時簽約獎勵：

A.簽約啟動后1-30日（含當日）簽約6萬元/套；

B.簽約啟動后31-60日（含當日）簽約5萬元/套；

C.簽約啟動后61-90日（含當日）簽約4萬元/套。

（2）單套按時交房獎勵：

A.搬遷啟動后1-60日（含當日）簽約5萬元/套；

B.搬遷啟動后61-90日（含當日）簽約4萬元/套；

C.搬遷啟動后91-120日（含當日）簽約3萬元/套。

（3）組團按時簽約獎勵：

A.簽約啟動后1-90日（含當日），同一組團簽約比例達到95%（按房屋套數(shù)核定）：對已簽約的權(quán)利主體，給予每套2萬元獎勵。

（4）組團按時交房獎勵：

A.搬遷啟動后1-120日（含當日），同一組團交房比例達到95%（按房屋套數(shù)核定）：對已簽約并交房的權(quán)利主體，給予每套2萬元獎勵。

（5）整體按時交房獎勵：

A.搬遷啟動后1-120日（含當日），項目整體交房比例達到95%（按房屋套數(shù)核定）：對已簽約并交房的權(quán)利主體，給予每套2萬元獎勵。

8）其他：

（1）租賃補償：以被搬遷房屋建筑面積為計算基數(shù)，按每月108元/㎡的標準，給予2個月的一次性租賃補償。

在如今的高房價下，深圳可謂是寸土寸金，開發(fā)商想要建房，要么拍新地，要么投舊改。每次舊改都會孕育出一批新的千萬富翁，同時會讓許多深漂族失去安身之處。

自2005年開始，白石洲舊改的聲音就斷斷續(xù)續(xù)傳來。去年7月份，白石洲舊改已正式啟動，業(yè)主們以各種方式通知租客搬離租地，清空樓屋，全面進行拆遷。

對業(yè)主而言，舊改關(guān)鍵的就是拆遷補償。賠多了，開發(fā)商不樂意；可賠少了，業(yè)主們也就不樂意了。

小結(jié)：根據(jù)整理的案例得出，全市拆賠比例區(qū)間大致為：

住宅1:1.0~1:1.3;

商業(yè)1:0.3~1:1.3;

祖屋1:1.2~1:3.5。

時間上，從2011年至2019年，相關(guān)拆賠比例幅度基本上維持不變；同等類型原特區(qū)內(nèi)較原特區(qū)外略高，舊屋因計入合法用地時能享受地價優(yōu)惠，相對其它類型補償高。但值得注意的是，因各區(qū)的項目性質(zhì)、政策、經(jīng)濟發(fā)展狀況都存在差異，最終的拆賠方案以該區(qū)實際情況而制定。

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